Müteahhit Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesindeki Şartlara Uygun Daire Vermedi, Ne Yapmalıyım?
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi (Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi), arsa sahibi ile müteahhit (müteahhit/yüklenici) arasında karşılıklı borç yükleyen ve noter huzurunda re’sen düzenlenmesi zorunlu olan çift tipli bir sözleşmedir. Müteahhit, sözleşmede kararlaştırılan teknik şartnameye, mimari projeye veya malzeme kalitesine aykırı, eksik veya ayıplı bir daire teslim ettiğinde hukuken "borca aykırılık" ve "ayıplı/eksik ifa" durumu doğar.
Sözleşmeye uygun daire teslim edilmemesi halinde hak kaybına uğramadan izlemeniz gereken hukuki adımlar ve kullanabileceğiniz yasal haklar aşağıda detaylandırılmıştır.
1. Öncelikli Adım: Ayıp ve Eksik İşlerin Tespiti ve İhbarı
Müteahhidin teslim ettiği dairedeki ayıp (kusur) ve eksiklikler karşısında hukuki süreç başlatabilmenin öncelikli adımı, durumun belgelenmesi ve usulüne uygun şekilde ihbar edilmesidir.
Eksik İş ile Ayıplı İş Ayrımı:
Eksik İş: Sözleşmede veya teknik şartnamede yapılması taahhüt edildiği halde hiç yapılmayan işlerdir (Örn: Asansörün takılmaması, kombinin takılmaması, ankastre setin konulmaması).
Ayıplı İş: Yapılan fakat sözleşmedeki şartlara, malzeme kalitesine veya fen/sanat kurallarına uygun olmayan işlerdir (Örn: 1. sınıf parke yerine kalitesiz parke kullanılması, su yalıtımının hatalı yapılması, daire metrekaresinin projeden küçük olması).
Delil Tespiti Yaptırılması: Mahkemeye başvurmadan veya ihtar çekmeden önce, Sulh Hukuk Mahkemesi’nden "Delil Tespiti" talep edilerek bir bilirkişi marifetiyle dairedeki eksik ve ayıplı imalatların, malzeme farklarının ve oluşan değer kaybının resmi tutanakla tespiti sağlanmalıdır.
Noter Aracılığıyla İhtarname Gönderilmesi: Tespit edilen ayıp ve eksiklikler, vakit kaybetmeksizin noterden çekilecek bir ihtarname ile müteahhide bildirilmelidir. İhtarname ile eksikliklerin giderilmesi için makul bir süre tanınmalı, aksi halde hukuki yollara başvurulacağı ihtar olunmalıdır.
2. Arsa Sahibinin Hukuki Hakları
Müteahhit sözleşmeye aykırı ve kusurlu imalat yaptığında, Türk Borçlar Kanunu (TBK m. 475) uyarınca arsa sahibinin seçobjectif kullanabileceği haklar şunlardır:
A. Ayıptan/Eksikten Doğan Değer Kaybı Tazminatı (Bedelde İndirim)
Sözleşmede taahhüt edilen malzeme ile kullanılan malzeme arasındaki fiyat farkı ve kalitesiz işçilik nedeniyle dairede oluşan değer kaybının nakden ödenmesi talep edilebilir.
B. Eksik ve Ayıplı İşlerin Müteahhit Nam ve Hesabına Giderilmesi (Nama İfa)
Müteahhide verilen süreye rağmen ayıp veya eksikler giderilmezse, arsa sahibi mahkemeden yetki alarak (TBK m. 113 uyarınca Nama İfa İzni) söz konusu eksiklikleri kendisi yaptırabilir ve masraflarını müteahhitten tahsil edebilir.
C. Aynen Onarım veya Değişim Talebi
Eğer dairedeki ayıp giderilebilir nitelikte ise (örneğin tesisat hatası, kapı veya pencerelerin değişimi gibi), masrafı müteahhide ait olmak üzere ücretsiz onarılması veya uygun olanla değiştirilmesi istenebilir.
D. Cezai Şart ve Gecikme Tazminatı
Sözleşmeye aykırılık veya ayıplı imalat nedeniyle dairenin teslimi gecikmişse ya da iskân (yapı kullanım izin belgesi) alınamamışsa; sözleşmede kararlaştırılan gecikme cezası (cezai şart) ve dairenin teslim edilmesi gereken tarihten itibaren mahrum kalınan kira kaydı/tazminatı talep edilebilir.
3. Müteahhidin Tapu Devirlerine Engel Olmak (İpotek veya Tedbir)
Arsa sahipleri genellikle sözleşme gereği inşaatın aşamalarına göre müteahhide tapu devri yaparlar.
Müteahhit sözleşmedeki şartlara uygun daire teslim etmediyse, arsa sahibi ödemezlik def'i (TBK m. 97) hakkını kullanarak müteahhide verilmesi gereken kalan tapuların devrinden kaçınabilir.
Eğer müteahhit eksik/ayıplı işe rağmen tapu devri için zorluyor veya üçüncü kişilere satış yapmaya çalışıyorsa, açılacak davada taşınmazların üçüncü kişilere devrini önlemek için mülkiyetin devrinin önlenmesi yönünde ihtiyati tedbir kararı talep edilmelidir.
4. Dava Açmadan Önce Zorunlu Arabuluculuk ve Dava Süreci
7445 sayılı Kanun kapsamındaki yasal düzenlemeler doğrultusunda, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinden ve gayrimenkul hukukundan doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabuluculuğa başvuru yapılması zorunlu dava şartıdır.
Arabuluculuk:
Dava açılmadan önce arabulucu huzurunda müteahhit ile bir araya gelinir. Eksikliklerin tamamlanması veya bedel ödenmesi konusunda anlaşma sağlanırsa süreç hızlıca çözüme kavuşur.
Mahkeme Süreci:
Arabuluculukta anlaşma sağlanamaması durumunda, gayrimenkulün bulunduğu yerdeki Asliye Hukuk Mahkemesi’nde (tarafların sıfatına göre Asliye Ticaret Mahkemesi veya Tüketici Mahkemesi) dava açılır.
Zamanaşımı Süreleri
Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde eksik ve ayıplı işlere ilişkin tazminat taleplerinde genel zamanaşımı süresi 5 yıldır. Ancak müteahhidin ağır kusuru veya hilesi (örneğin gizli ayıp, statik eksiklikler, kalitesiz beton kullanımı vb.) varsa zamanaşımı süresi teslim tarihinden itibaren 20 yıldır.
Sonuç Ve Hukuki Tavsiye
Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri; teknik şartnamelerin analizi, noter sözleşmesi hükümlerinin yorumlanması, tespit davası prosedürleri ve tapu iptal/tazminat davaları bakımından son derece karmaşık ve teknik süreçlerdir. Müteahhidin sunduğu ayıplı ifayı bilerek veya bilmeyerek kabul etmiş sayılmamak için teslim-tesellüm tutanaklarının şerhle imzalanması veya derhal noter ihtarı çekilmesi gerekir.
Bu nedenle, müteahhidin sözleşmeye aykırı hareket etmesi durumunda hak kaybı yaşamamak, dairedeki değer kaybını tam olarak tahsil edebilmek ve hukuki adımları süresinde atmak için bir gayrimenkul ve inşaat hukuku avukatından profesyonel hukuki destek almanız büyük önem taşımaktadır.
Av. Gökhan TEKTAŞ
Tektaş Hukuk Bürosu