Kiracım Aylık Ödemesi Gereken Kira Tutarını Ödemedi, Ne Yapmalıyım?
Kira bedelinin zamanında ve eksiksiz ödenmesi, kiracının Türk Borçlar Kanunu (TBK) kapsamında en temel borçlarından biridir. Kiracının kira bedelini ödememesi veya eksik ödemesi durumunda kiralayan (ev/işyeri sahibi), yasal haklarını kullanarak hem ödenmeyen alacağını tahsil edebilir hem de gerekli hukuki şartlar oluştuğunda kiracının tahliyesini sağlayabilir.
Uygulamada ev sahiplerinin yaptığı en büyük hata, kira ödenmediğinde sözlü uyarılarla zaman kaybetmek veya mevzuata aykırı yollarla kiracıyı çıkarmaya çalışmaktır. Kirasını ödemeyen kiracıya karşı izlenmesi gereken yasal prosedürler ve hukuki yollar aşağıda detaylandırılmıştır.
1. İhtarnameli Tahliye (İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davası)
Türk Borçlar Kanunu m. 352/2 uyarınca, kiracının bir kira yılı içinde ödemesi gereken kira bedelini ödememesi halinde izlenebilecek ilk yol ihtarname çekmektir.
- İki Haklı İhtar Şartı: Bir kira yılı (veya bir yıldan uzun süreli sözleşmelerde bir kira yılı sayılan dönem) içinde, farklı aylara ait kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle kiracıya yazılı olarak iki haklı ihtar çekilmiş olmalıdır.
- İhtarın İçeriği: İhtarname noter kanalıyla gönderilmeli; hangi ayın ne kadar tutarlı kirasının ödenmediği ve ödeme yapılması için tanınan süre açıkça belirtilmelidir.
- Dava Hakkı: Aynı kira yılı içinde iki haklı ihtar tebliğ edilen kiracıya karşı, kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde tahliye davası açılabilir.
2. En Hızlı Ve Etkili Yol: Örnek No: 13 İcra Takibi (Tahliye Talepli İcra Takibi)
Kirasını ödemeyen kiracıya karşı hem birikmiş kira alacağını tahsil etmek hem de tahliyesini sağlamak için en pratik ve etkili yöntem Tahliye Talepli İcra Takibidir (Örnek No: 13).
- İcra Takibinin Başlatılması: İcra dairesi aracılığıyla kiracıya "Ödeme Emri" gönderilir.
- 30 Günlük Ödeme Süresi: Ödeme emrinde, kiracıya borcunu ödemesi için 30 gün süre verilir. Kiracının ödeme emrine itiraz etmek için ise 7 gün süresi vardır.
- Süreç Nasıl İlerler?
Kiracı 30 Gün İçinde Öderse: İcra takibine konu borcu ve masrafları tamamen öderse tahliye edilemez. Ancak bu takip, yukarıda bahsedilen "birinci haklı ihtar" yerine geçer.
Kiracı 30 Gün İçinde Ödemezse: Kiracı borca itiraz etmemiş ve 30 gün içinde ödeme de yapmamışsa, ev sahibi İcra Hukuk Mahkemesi’ne başvurarak kiracının tahliyesini ve borcun haciz yoluyla tahsilini talep edebilir.
Kiracı Haksız İtiraz Ederse: Kiracı borcu ödemeyip takibe haksız yere itiraz ederse, ev sahibi mahkemede "itirazın kaldırılması ve tahliye" veya "itirazın iptali ve tahliye" davası açarak süreci tamamlar.
3. Türk Borçlar Kanunu m. 315 Uyarınca Temerrüt Nedeniyle Fesih
Kiracının kira bedelini ödememesi, kanunen "kiracının temerrüdü" olarak adlandırılır.
- Ev sahibi, kiracıya noterden çekebileceği bir ihtarname ile borcunu ödemesi için en az 30 gün (konut ve çatılı işyeri kiralarında) süre verir.
- İhtarnameye "30 gün içinde ödeme yapılmadığı takdirde sözleşmenin feshedileceği ve tahliye davası açılacağı" ihtar olunur.
- Bu süre içinde ödeme yapılmazsa, ev sahibi doğrudan Sulh Hukuk Mahkemesi’nde temerrüt nedeniyle tahliye davası açabilir.
Sakın Bu Hataları Yapmayın! (Hukuka Aykırı Müdahaleler)
Kirasını alamayan ev sahiplerinin öfkeyle hareket ederek başvurduğu bazı yöntemler, haklıyken haksız duruma düşmelerine ve haklarında ceza davası açılmasına neden olabilir:
- Evin Anahtarını Değiştirmek veya Kapıyı Kitlemek: Türk Ceza Kanunu kapsamında "hakkı olmayan yere tecavüz" veya "huzur ve sükununu bozma" suçunu oluşturur.
- Elektrik, Su veya Doğalgazı Kestirmek: Kiracının ikamet ettiği evin aboneliklerini kapatarak yaşam alanını kullanılamaz hale getirmek hukuka aykırıdır.
- Kiracının Eşyalarını Dışarı Atmak: Konut dokunulmazlığını ihlal ve yağma/mala zarar verme suçlarına sebebiyet verebilir.
Sonuç Ve Hukuki Tavsiye
Kira alacağının tahsili ve kiracının tahliyesi süreçleri; sürelerin doğru takibi (7 günlük itiraz, 30 günlük ödeme süreleri vb.), notere verilecek ihtar metinlerinin eksiksiz hazırlanması ve doğru icra/dava yollarının seçilmesi açısından son derece hassas prosedürlerdir. Usul hatası yapılması, sürecin aylar hatta yıllarca uzamasına neden olabilir.
Bu nedenle, kira ödemesini aksatan kiracınıza karşı yasal haklarınızı en hızlı ve sorunsuz şekilde kullanabilmek için sürecin başından itibaren alanında uzman bir gayrimenkul ve kira hukuku avukatından profesyonel hukuki destek almanız büyük önem taşımaktadır.
Av. Gökhan TEKTAŞ
Tektaş Hukuk Bürosu